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    Compravendita, successione e donazione. Sale la pressione fiscale per gli immobili

    Lo scorso 9 luglio è stata approvata la riforma fiscale (Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal) con la quale dal 1° gennaio 2022 entrerà in vigore un nuovo valore di riferimento per determinare le imposte che devono essere pagate da chi acquista, eredita o riceve un immobile in donazione.

    Prendiamo ad esempio la compravendita, tenendo in conto che le stesse considerazioni sono applicabili alle successioni e donazioni.

    Sinora la base imponibile faceva riferimento al valore reale degli immobili, ossia al valore dichiarato nell’atto di compravendita.

    Trattandosi di un valore soggetto a numerose variabili, quali lo stato di conservazione dell’immobile, le condizioni specifiche del mercato, la situazione finanziaria del venditore e dell’acquirente etc., agli occhi del Fisco propiziava la dichiarazione di un prezzo inferiore a quello effettivamente pattuito tra le parti al fine di pagare un’imposta inferiore.

    Per tanto, per contrastare l’utilizzo di eventuali basi imponibili fittizie, molte Comunità Autonome avevano stabilito valori minimi di riferimento calcolati applicando un determinato coefficiente moltiplicatore sul valore catastale degli immobili.

    Trattandosi di valori teorici totalmente svincolati dalle circostanze specifiche di ciascun immobile e spesso ben superiori ai prezzi indicati negli atti di compravendita, si innescavano continuamente diatribe legali sulla liceità dell’applicazione dei suddetti criteri da parte dell’Amministrazione Pubblica che, nella maggior parte dei casi, terminavano a favore del contribuente.


    L’attuale intenzione del Legislatore parrebbe quella di voler evitare il perpetrarsi di conflitti di questo genere e il conseguente dispendio di risorse per dirimerli.

    Pertanto ha deciso d’introdurre un nuovo valore di riferimento, sostitutivo di tutti i precedenti,  che sarà utilizzato, come detto, quale base imponibile minima per l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), l’ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones) e, ove applicabile, anche ai fini dell’IP (Impuesto sobre el Patrimonio).

    Restano al momento esclusi dall’applicazione di questo nuovo valore l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) e la plusvalía, entrambi ancorati direttamente al valore catastale.

    Quindi come viene calcolato il nuovo valore di riferimento?

    L’idea è quella di ricavare il prezzo di vendita statisticamente più probabile per quel tipo di immobile in quella determinata area territoriale, elaborando ogni anno i dati di tutti le precedenti compravendite di immobili con caratteristiche e ubicazione simili effettuate davanti a un notaio o registrate nel Registro della Proprietà.

    In altre parole, se Tizio acquista un immobile per 300.000 euro, ma l’Amministrazione Pubblica ha calcolato che il valore di vendita statisticamente più probabile per quel tipo di bene in quel luogo è di 350.000 euro, Tizio dovrà pagare in funzione di quest’ultimo valore più alto.

    Quali saranno gli effetti pratici per i contribuenti?

    Mentre da una parte il Governo ribadisce che il nuovo sistema ha il solo scopo di combattere l’evasione fiscale e allo stesso tempo garantire l’applicazione di criteri impositivi equi per il contribuente, dall’altra un ampio gruppo di esperti in fiscalità non ha dubbi sul fatto che siamo di fronte ad un incremento delle imposte sotto mentite spoglie. Per due semplici ragioni.

    La prima: i criteri utilizzati non sono in grado di adattarsi all’evoluzione del mercato in tempo reale, né tengono in considerazione che cercare di acquistare un immobile al di sotto del suo prezzo di mercato è perfettamente normale, visto che lo scopo dell’acquirente è firmare un contratto il più vantaggioso possibile.

    Presumere quindi che il prezzo indicato nel contratto è probabilmente fittizio per il solo fatto di essere più basso del valore calcolato dallo Stato attraverso criteri di dubbia efficienza e che il contribuente debba, o sì o sì, pagare in funzione di quest’ultimo, ha poco a che vedere con un metodo per combattere la frode fiscale in modo mirato.

    Senza contare che l’applicazione di questo valore di riferimento probabilmente avrà ripercussioni negative anche sugli affitti, nei casi in cui chi acquista lo fa per investimento: per logica un investimento più costoso sarà ammortizzato da un affitto più alto.

    La seconda: se la logica fosse effettivamente solo quella di combattere la frode fiscale e non incrementare le imposte, qualora il prezzo di acquisto del bene risultasse più caro del valore di riferimento, ad esempio perché l’acquirente si è infatuato dell’alloggio a prescindere dal suo valore di mercato, il contribuente dovrebbe poter pagare il dovuto in funzione del suddetto valore statistico, in questo caso più vantaggioso.

    Però no.

    In una situazione di questo tipo, il Legislatore pretende che la base imponibile torni ad essere il prezzo di vendita, in quanto più alto.

    Avv. Elena Oldani

    Fonti : Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra

     

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