Con l’incremento dei pignoramenti legato alla crisi, oggi ci sono banche che dispongono di più appartamenti di un’agenzia immobiliare. Una volta “acquisito” l’immobile, però, gli Istituti di Credito hanno fretta di liberarsi del bene pignorato, sia per rientrare della somma finanziata per il suo acquisto e rimasta impagata, sia per iniziare a guadagnare sul credito concesso al nuovo acquirente.
Prima di procedere all’acquisto di un immobile pignorato è bene valutare pro e contro di una scelta di questo genere.
I possibili vantaggi in linea generale sono:
- la Banca in questi casi può erogare fino al 100% dell’importo necessario all’acquisto (contro l’80% generalmente offerto), eventualmente anche senza garanzie;
- spesso, ma non sempre, i costi di acquisto (tasse, spese notarili e registrazione dell’atto di compravendita) sono finanziati dalla Banca stessa. Inoltre, come venditore della proprietà, offre maggiori garanzie riguardo al corretto stato di pagamento delle quote condominiali e dei diversi obblighi fiscali relazionati con l’immobile in vendita (ad es. L’IBI);
- i mutui concessi per l’acquisto di questo tipo di beni possono prevedere un periodo di rimborso del prestito più lungo (anche fino a 50 anni) rispetto a mutui concessi per immobili non pignorati. Valutazione ed elaborazione del piano di rientro, generalmente considerato una spesa a carico del finanziato, sono gratuite;
- la banca spesso offre maggiore flessibilità nei pagamenti e/o differimento delle quote mensili in caso di difficoltà;
- alcuni Istituti di Credito (solo alcuni) omaggiano gli acquirenti con bonus (per piccoli importi) come aiuto per le eventuali ristrutturazioni da realizzare nell’immobile.
Quanto agli inconvenienti:
- se da un lato i prezzi degli appartamenti rilevati delle Banche possono risultare più bassi, dall’altro l’acquisto a buon mercato può rivelarsi più costoso nelle fasi subito successive, sia sotto il profilo legale che finanziario. Non è infatti inusuale che negli immobili pignorati continuino a dimorare i precedenti proprietari o si siano installati eventuali occupanti abusivi (con conseguenti costi relativi alle procedure di sfratto e di sgombero); inoltre, in diversi casi i beni non si trovano in buono stato di conservazione, necessitando quindi di più o meno ampie ristrutturazioni (con conseguente ulteriori spese di tempo e denaro);
- a copertura del prestito ipotecario erogato, la Banca generalmente obbliga l’acquirente a sottoscrivere assicurazioni e altri prodotti finanziari con la Banca stessa (si tratta ovviamente di ulteriori introiti per l’Istituto di Credito). Inoltre, la Banca potrebbe richiedere l’approvazione di una clausola contrattuale chiamata “cláusula suelo” o “suelo hipotecario” (che stabilisce un limite minimo al tasso di interessi applicato alla quota mensile a prescindere dall’eventuale abbassamento dell’EURIBOR). Benché questo tipo di clausola (evidentemente molto favorevole all’Istituto di Credito) possa riguardare tutti i tipi di mutuo, è attualmente più frequentemente proposta in questa categoria di mutui come “mezzo di scambio” a fronte di condizioni più favorevoli e procedimenti più snelli. Questo tipo di clausola è da tempo al centro di un ampio dibattito circa la sua abusività o meno. L’ultimo ad essersi pronunciato in merito è stato il Tribunale di Giustizia dell’Unione Europea, mettendo in discussione la sua validità laddove sia stata inserita nel contratto di mutuo senza aver fornito all’acquirente-consumatore una previa, adeguata e trasparente informazione. Ciò significa che quando siano state fornite sufficienti informazioni riguardo a ciò che comporta questa clausola e resa chiaramente nota la sua esistenza all’interno del contratto, continua ad essere perfettamente legale.
- I tassi di interesse che accompagnano il muto per l’acquisto di un bene pignorato sono mediamente più elevati di quelli stipulati in caso di erogazione di un mutuo “normale”.
Possiamo dire che, soprattutto se si dispone di pochi risparmi, l’acquisto di un immobile pignorato dalle Banca è una buona alternativa da valutare. Tuttavia, nella maggior parte dei casi è comunque imprescindibile informarsi bene sulle specifiche condizioni offerte dalla Banca con la quale si sta trattando (condizioni che possono essere diverse a seconda dell’Istituto di Credito) e, in caso di incertezza, è consigliabile farsi assistere previamente da un professionista del settore.
di Avv. Elena Oldani
