Vademecum per chi intraprende l’attività di host

Coloro che hanno intenzione di intraprendere l’attività di host, mettendo a disposizione su una delle diverse piattaforme del settore il proprio immobile, devono sapere che dallo scorso 19 dicembre tutti i contratti di affitto sono soggetti ad alcune modifiche contenute nella Ley de Arrendamientos Urbanos attraverso real decreto.

Le principali novità del pacchetto di misure in vigore, riguardano ad esempio la durata minima legale del contratto, passata da 3 a 5 anni, e il limite massimo della cauzione, individuato in non più di 2 mesi di affitto.

Il termine minimo legale per il quale l’inquilino può rimanere in casa sarà quindi di 5 anni, a meno che il proprietario non sia persona giuridica, caso in cui il termine è esteso ai 7 anni.

Il decreto, che non include le misure volte a intervenire sui prezzi di affitto come inizialmente proposto da Podemos, estende anche il tacito periodo di proroga da 1 a 3 anni, periodo entro il quale il contratto viene automaticamente prorogato se host o inquilino non esprimono volontà differente.

Le garanzie addizionali sono limitate a un massimo di 2 mesi, il che significa che il proprietario non può in alcun caso esigere un pagamento superiore al relativo importo; in tal senso si intende limitare l’onere economico dell’inquilino che, sottoscrivendo un contratto, si vede obbligato a fornire garanzie, quali ad esempio un deposito bancario, oltre alla cauzione.


I costi di gestione immobiliare e di formalizzazione del contratto saranno a carico del locatore, se questi è persona giuridica, con eccezione di spese che sono state inserite per iniziativa diretta del locatario.

Il nuovo decreto riforma anche la procedura degli sfratti, migliorando il coordinamento tra organi giudiziari e servizi sociali; dal momento in cui viene ricevuta infatti la segnalazione di una situazione a rischio, il periodo di sfratto viene interrotto per un mese nel caso di un individuo e di due in caso di una persona giuridica.

Gli host devono altresì essere informati sull’esenzione dell’imposta sulle Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados durante la sottoscrizione dei contratti di affitto di immobili ad uso stabile e permanente, in modo tale da ridurre gli oneri fiscali associati al mercato degli affitti.

Viene eliminato di fatto l’obbligo di trasferire l’IBI al locatario di alloggi popolari da parte dell’Amministrazione ed enti pubblici in generale e gli ayuntamientos con eccedenze potranno destinarlo nella promozione del parco di alloggi pubblici.

Infine, a fronte del boom dell’affitto turistico nelle grandi città, viene modificata la Ley sobre Propiedad Horizontal, affinché sia contemplata la possibilità da parte della maggioranza degli inquilini (costituita da almeno i tre quinti dei proprietari) di addivenire ad accordi che limitano o in qualche modo condizionano l’esercizio dell’attività di host, al fine di garantire una tranquilla convivenza all’interno dei complessi residenziali.

Biancamaria Bianchini