La Legge sugli affitti urbani stabilisce cosa succede al contratto quando l’immobile cambia proprietario.
La vendita di un immobile affittato non comporta, di per sé, la risoluzione del contratto di locazione.
La Legge sugli Affitti Urbani (LAU) disciplina cosa succede quando un immobile in locazione cambia proprietario e stabilisce i casi in cui l’acquirente deve rispettare il contratto di locazione e quando può sorgere il diritto dell’inquilino a ricevere un risarcimento.
La chiave sta nell’articolo 14 della LAU, relativo alla cessione dell’immobile locato.
Secondo questa norma, l’acquirente di un immobile affittato subentra nei diritti e negli obblighi del locatore durante i primi cinque anni di validità del contratto.
In pratica, ciò significa che il nuovo proprietario assume la posizione del precedente locatore.
Il contratto rimane in vigore e l’acquirente non può modificare unilateralmente le condizioni concordate né esigere che l’inquilino lasci l’abitazione prima di tali termini legali.
La tutela dell’inquilino è chiara durante i primi anni del contratto.
Durante tale periodo, l’inquilino conserva il diritto di rimanere nell’abitazione alle stesse condizioni concordate.
Non è previsto alcun indennizzo poiché non si verifica una risoluzione del contratto: il contratto di locazione rimane in vigore, anche se cambia la titolarità dell’immobile.
Questo punto è rilevante nelle operazioni di compravendita di immobili con inquilini, poiché l’acquirente deve tenere conto dell’esistenza del contratto prima di concludere l’operazione.
Lo scenario cambia quando il contratto di locazione stabilisce una durata superiore ai minimi legali.
In questi casi, la LAU introduce diverse sfumature.
Se la durata concordata supera i cinque anni — o i sette se il precedente locatore era una persona giuridica —, l’acquirente subentra per l’intero periodo concordato, salvo che ricorrano in lui i requisiti dell’articolo 34 della Legge Ipotecaria.
In tal caso, l’acquirente è tenuto a subentrare nel contratto di locazione solo fino al compimento dei cinque o sette anni di durata minima.
Se il contratto stipulato con il precedente proprietario prevedeva una durata superiore e l’inquilino perde il diritto di rimanere nell’abitazione durante tale periodo aggiuntivo, può sorgere il diritto al risarcimento.
Il risarcimento non grava sul nuovo proprietario, ma sul venditore, ovvero il precedente locatore che ha firmato il contratto di locazione.
L’articolo 14 della LAU stabilisce che, quando le parti hanno concordato che la vendita dell’abitazione estinguerà il contratto di locazione, l’acquirente dovrà sostenere l’affitto solo per il tempo rimanente fino al raggiungimento dei primi cinque anni del contratto, o sette anni se il precedente locatore era una persona giuridica.
In questi casi, il venditore deve indennizzare l’inquilino con un importo equivalente a una mensilità dell’affitto in vigore per ogni anno del contratto che, superando il termine legale di cinque o sette anni, resta da adempiere.
Ad esempio, se è stato firmato un contratto di dieci anni con un locatore persona fisica e la vendita fa sì che l’affitto non prosegua oltre il quinto anno, l’inquilino potrebbe richiedere un risarcimento per gli anni concordati che superano tale termine legale.
Uno degli errori più frequenti si verifica quando si stipulano contratti di lunga durata senza prevedere una possibile vendita futura dell’immobile.
La vendita non libera automaticamente l’ex proprietario dagli obblighi derivanti dal contratto che ha firmato.
Se l’inquilino viene privato del periodo concordato in applicazione delle norme previste dalla LAU, il risarcimento spetta al venditore.
Per questo motivo, è consigliabile esaminare attentamente le clausole del contratto prima di mettere in vendita un immobile in affitto.
È inoltre importante che l’acquirente conosca la situazione locativa dell’immobile e i termini che dovrà rispettare.
Oltre alla continuità del contratto, la LAU riconosce all’inquilino un diritto di prelazione in caso di vendita dell’abitazione affittata, salvo che non sia stata validamente concordata la sua rinuncia.
Questo diritto si concretizza nel diritto di prelazione e nel diritto di riscatto.
Il diritto di prelazione consente all’inquilino di acquistare l’immobile con preferenza rispetto a un terzo alle stesse condizioni.
Il diritto di riscatto può essere esercitato dopo la vendita, in determinati casi, se le condizioni dell’operazione non gli sono state comunicate correttamente.
L’esistenza di questo diritto deve essere presa in considerazione prima di formalizzare la compravendita, poiché può influire sui termini e sulla certezza giuridica dell’operazione.
Pertanto, prima di vendere o acquistare un immobile in affitto, è opportuno verificare la durata concordata, l’identità del locatore iniziale, l’esistenza di clausole di estinzione per vendita e la situazione catastale dell’immobile.
Franco Leonardi
