NON esiste il contratto d’affitto di larga temporada

Vorrei iniziare questo articolo sfatando un mito: NON esiste il contratto d’affitto di larga temporada.

La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) distingue tra locazioni “de vivienda” (civile abitazione) ed “uso distinto al de vivienda”. 

Quest’ultimi sono per lo più utilizzati per i locali commerciali ed il cui contenuto è quasi interamente rilasciato alla libera volontà delle parti.

Al contrario, quelli “de vivienda” hanno una regolamentazione molto dettagliata, principalmente a difesa dell’inquilino.

La legge non da termini temporali per distinguere se si tratta di un tipo o dell’altro, quello che conta è l’uso che si va a dare all’immobile.

L’art. 2.1 della LAU considera affitto “de vivienda” quello “[trad.] che ricade sopra un’edificazione abitabile il cui destino primordiale sia soddisfare la necessità permanente di dimora dell’inquilino”.

Molto spesso ho clienti che mi chiedono lumi sulla reale durata della loro locazione, temendo di dover rilasciare l’immobile a breve termine poiché il loro contratto è di soli 6 mesi di durata (o meno) e nel titolo è presente la dicitura “de temporada” (ossia stagionale), senza menzione alcuna alla “vivienda“.

Questo tipo di contratto è stato ripetutamente marchiato dai tribunali spagnoli come “abusivo” (in Italia si utilizzerebbe il termine “vessatorio”) e di conseguenza, rispettando il dettato dell’art. 6.4 Codigo Civil, viene applicata la disciplina del contratto che si è tentato di eludere, ovvero quello “de vivienda” protettivo per l’inquilino.


E’ purtroppo pratica abituale da parte di alcuni proprietari (ed altrettante agenzie) pretendere dall’inquilino la firma di continue proroghe, allo scadere del termine indicato nel contratto -in genere appunto 6 mesi- quando non veri e propri nuovi contratti, identici nel contenuto al precedente con unica modifica le date di stipula e scadenza.

A volte è solo una scusa per spillare quattrini per un servizio completamente inutile ai fini legali, ma in realtà eseguito per far credere all’inquilino che il suo contratto ha scadenza ogni tot mesi e che sia costretto a subire tutta una serie di clausole abusive, che meritano un articolo a parte vista la loro peculiarità.

Tale credenza è totalmente falsa e fuorviante dato che non può trattarsi di una novazione propria od estintiva.

In buona sostanza, vista la legislazione attuale, se una persona affitta un appartamento per utilizzarlo come stabile dimora e centro della sua vita familiare e sociale, qualsiasi sia la dicitura che reca il contratto, avrà diritto ad abitarla per minimo 5 anni (o 7 se il locatore è persona giuridica) alle condizioni pattuite, senza necessità od obbligazione alcuna di dover firmare rinnovi ogni anno; ovviamente, fatto salvo il pagamento regolare del canone e delle eventuali spese assimilate (acqua, luce, etc…) ed il rispetto delle norme di buon vicinato ed uso della res locata.   

Avv. Tullio Tolini