Il regolamento, appena entrato in vigore, introduce importanti novità, stabilendo le condizioni per la concessione delle ipoteche.

Ci sono molte nuove caratteristiche che incorporano questa nuova norma di regolamentazione, ma soprattutto le nuove ipoteche da firmare includeranno più informazioni e più chiare e comprenderanno maggiori garanzie per le ipoteche e minori costi, in quanto alcune tasse e altri costi dovranno ora assumerseli le banche.

La nuova legge sulle ipoteche cerca di equilibrare le posizioni tra banche e ipoteche dopo diverse sentenze della Corte di giustizia dell’UE contro la legislazione spagnola.

Queste sono alcune delle principali novità del nuovo regolamento:

Una delle chiavi centrali della riforma è l’aumento della tutela dei mutui: le banche devono dare ai clienti dieci giorni di tempo per analizzare le informazioni precontrattuali sui mutui immobiliari prima di firmarli, e dovranno offrire una carta standardizzata in modo che il cliente possa confrontare le condizioni ipotecarie offerte da ciascun ente.

Una seconda garanzia è il ruolo più attivo assunto dai notai, che devono ricevere il mutuo prima della firma per spiegare eventuali dubbi che possono esserci e saranno quindi obbligati a ratificare che il cliente conosce bene il prodotto.


Inoltre, l’istituto dovrà analizzare in modo approfondito la situazione finanziaria del cliente, per il quale consulterà la sua storia in questo settore presso la Banca di Spagna.

E tutto questo con minori costi iniziali per chi sottoscrive un prestito garantito dalla propria abitazione, in quanto il cliente pagherà solo le spese di valutazione e le seconde copie del notaio, mentre l’istituto finanziario dovrà farsi carico delle spese di agenzia, documentazione legale, notarile e di registrazione.

La legge definisce anche i termini in base ai quali le banche possono addebitare la commissione di apertura, che può essere addebitata una sola volta e deve comprendere tutti i costi di studio, elaborazione e concessione del prestito.

Un’altra novità della legge è la scomparsa delle famigerate “cláusulas suelo”, per cui non è più possibile fissare alcun limite all’abbassamento del tasso di interesse, anche se in nessun caso può essere negativo.

Inoltre, la nuova norma stabilisce anche che la banca può vendere l’assicurazione legata al mutuo, ma deve accettare polizze alternative senza peggiorare le condizioni del prestito e il cliente può rinnovare ogni anno.

Il cliente potrà surrogare senza costi e liberamente il suo mutuo e tra gli enti sarà stabilito un meccanismo di compensazione basato sugli interessi addebitati e sull’incasso pendente legato al costo per le spese di costituzione del mutuo.

La legge è anche più esigente con l’inizio della procedura di sfratto, che può iniziare solo se ci sono 12 rate non pagate o il 3% del capitale prestato nella prima metà della vita del prestito, o 15 rate o il 7% nella seconda metà del prestito.

L’interesse di mora è stato lasciato al tasso d’interesse maggiorato del 2%.

Le spese di rimborso anticipato si dimezzano per le ipoteche a tasso fisso (2% per i primi 10 anni e 1,5% successivamente), mentre il cliente deve scegliere il tasso di rimborso triennale o quinquennale per le ipoteche a tasso variabile, con spese rispettivamente dello 0,25% o dello 0,15%.

Infine, sarà istituita un’autorità indipendente per garantire la protezione e la trasparenza dei contratti immobiliari e sarà rafforzata la vigilanza bancaria per garantire la solvibilità dell’ipoteca.

Franco Leonardi