Limitazione straordinaria all’aumento degli affitti

Il governo ha approvato una serie di misure con l’obiettivo dichiarato di alleviare parzialmente l’attuale situazione di aumento incontrollato dei prezzi di gas, petrolio, energia, combustibile, gran parte dei generi alimentari e numerosi materiali.

Situazione che già si stava verificando da circa metà del passato 2021 e che è peggiorata con gli effetti della guerra in Ucraina.

In data 31 marzo u.s. è entrato in vigore il “Real Decreto-ley” 6/2022, contenente misure assai differenziate.

Per quel che concerne le locazioni ad uso residenziale-abitativo (alquileres de vivienda), è stata approvata una limitazione straordinaria all’adeguamento annuale del canone di locazione.

Infatti, se si seguisse il meccanismo normale di aggiornamento annuale legato all’Indice dei Prezzi al Consumo (IPC) come stabilito dall’art. 18 della vigente L.A.U. si potrebbe addirittura arrivare ad aumenti del 9,8% secondo i dati ufficiali di marzo (dato più elevato degli ultimi 37 anni).

Pertanto secondo le disposizioni del citato Real Decreto-Ley, in caso di rinnovo annuale del contratto di affitto nei mesi di aprile, maggio e giugno del 2022 (ma sono in molti a dare quasi per certa una proroga di almeno altri tre mesi) non si applicherebbe l’adeguamento all’IPC ma al meno conosciuto Indice di Garanzia della Competitività (IGC), limitato ad un massimo del 2%.

Nell’applicazione del limite del 2% viene operata una piccola distinzione tra i proprietari che rientrano nella categoria dei “grandi possessori”, definizione di invenzione del governo Podemos-Sanchista nei primissimi tempi del confinamento per Covid e mutuata infelicemente ora data la scarsissima rilevanza che avrà nella pratica quotidiana.

Nel dettaglio si stabilisce che se il locatore non fosse un “grande possessore” le parti saranno libere di pattuire l’importo dell’incremento e solo laddove non si arrivasse ad un accordo l’aumento massimo permesso sarà del 2%.


Al contrario, nei casi di “grandi possessori” anche in caso di accordare un importo superiore si applicherebbe comunque il limite legale dell’IGC.

Quindi verrebbe da chiedersi: che senso ha operare questa distinzione quando è facilmente previsibile che nessun inquilino accetti un incremento maggiore del 2% legale (salvo masochisti ovviamente)?

È veramente equa tale soluzione che de facto pone allo stesso livello grandi e piccoli locatori, specialmente considerando che in Spagna circa il 90% di questi sono piccoli?

Secondo alcuni commentatori -opinione da me condivisa-  sarebbe stato più opportuno pensare a degli sgravi fiscali per i locatori ed aiuti al pagamento del canone per i conduttori, in base a reddito, nucleo familiare e tipologia dell’immobile locato.

Avv. Tullio Tolini