La nuova Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, in vigore dallo scorso 16 giugno, ha introdotto importanti novità in tema di mutui.

Maggiore protezione dell’utente

La banca dovrà fornire le condizioni personalizzate incluse nella European Standard Information Card (FEIN) nonché la Standard Warnings Card (FiAE), che spiegano in modo generico quali sono le clausole o gli elementi più rilevanti del contratto di mutuo, una copia del contratto stesso e, se l’ipoteca è variabile, un documento separato indicante le quote da pagare a seconda di differenti scenari standard.

Il cliente dovrà avere a sua disposizione la documentazione  almeno dieci giorni prima della firma.

L’obiettivo è quello di concedergli tempo sufficiente per leggere il contratto, risolvere eventuali dubbi che possono sorgere e dialogare con l’entità creditizia in caso di discrepanza.

Ruolo del notaio


Prima della legge il contraente doveva recarsi dal notaio solo per firmare il mutuo.

Da ora, sia il titolare del contratto di mutuo che i garanti dovranno  recarsi dal professionista previamente alla firma per ricevere la pertinente consulenza.

Il notaio non potrà autorizzare l’atto senza la certezza che mutuatario e garanti siano a conoscenza di tutti gli obblighi che comporta il contratto e che abbiano ricevuto la documentazione informativa di cui sopra.

In ogni caso tutte le eventuali clausole non conformi alle disposizioni della nuova normativa saranno considerate automaticamente nulle, a prescindere dalla chiarezza e dalla comprensione delle stesse da parte dei contraenti.

Distribuzione delle spese

Con la nuova legge,  spese gestione, IAJD, notaio e tasse di registrazione saranno a carico della Banca.

Il cliente dovrà solo affrontare il costo della valutazione dell’immobile che in linea generale si situa tra i 300 e i 600 euro.

Addio alla clausola “suelo”

I mutui con un tasso di interesse variabile non potranno più contenere clausole che fissano un limite al ribasso dell’EURIBOR.

Il mutuatario potrà quindi sempre beneficiare delle flessioni al ribasso di questo indicatore.

Prodotti vincolati al mutuo

Fino ad oggi, alcune banche hanno condizionato la concessione di un mutuo ipotecario alla stipulazione di determinati prodotti collegati, come assicurazione sulla casa, assicurazione sulla vita, i piani pensionistici ecc.

D’ora in poi, queste pratiche saranno proibite dalla legge, sebbene sia previsto che le banche possano continuare a proporre questi prodotti ai loro clienti in cambio di bonus, come l’abbassamento del differenziale.

Commissione di apertura

La nuova normativa non ne vieta la riscossione, sebbene stabilisca che tale commissione sarà maturata una sola volta e includerà tutte le spese di studio, elaborazione e concessione del prestito o altre spese simili.

Surrogazione e novazione

Il mutuatario potrà ora trasferire (surrogazione) il proprio mutuo ipotecario da una vecchia banca ad una nuova gratuitamente e liberamente.

Tra le due entità bancarie coinvolte verrà stabilito un meccanismo di compensazione dei tassi di interesse applicati così come delle spese di formalizzazione del mutuo.

Anche nel caso di modifiche di uno o più elementi del contratto di mutuo posteriormente alla sua sottoscrizione (novazione) non verranno applicati penali o costi aggiuntivi.

Pignoramento in caso di mancato pagamento

La nuova legge concede al mutuatario termini più ampi prima di poter procedere al pignoramento dell’immobile in caso di mancato pagamento.

L’importo delle rate dovute e non pagate deve corrispondere:

-al 3% dell’importo del capitale concesso, se il ritardo si è verificato entro la prima metà della durata del prestito (ad esempio in mutuo della durata di 20 anni, entro i primi 10).

Questo requisito sarà considerato soddisfatto in caso di mancato pagamento di almeno 12 rate mensili o di un numero di rate che suppongono che il debitore abbia violato il suo obbligo di pagamento per un periodo equivalente a dodici mesi.

-al 7% dell’importo del capitale concesso, se il ritardo si è verificato entro la seconda metà della durata del prestito. Questo requisito sarà considerato soddisfatto in caso di mancato pagamento di almeno 15 rate mensili o di un numero di rate che suppongono che il debitore abbia violato il suo obbligo di pagamento per un periodo  equivalente a quindici mesi.

Commissioni di ammortamento

Si potrà chiudere il mutuo anticipatamente in condizioni più vantaggiose.

La penalità per l’annullamento anticipato del prestito dipenderà dal tipo di mutuo che si ha e dal momento in cui avviene la cancellazione.

Nei mutui a tasso fisso sarà del 2% sull’importo erogato se la cancellazione del mutuo avviene nei  primi 10 anni e dell’1,5% dall’undicesimo anno in poi.

Nel tipo variabile, è stato stabilito un limite dello 0,25% dal terzo anno e lo 0,15% dal quinto anno in poi.

Avv. Elena Oldani