Con il Decreto-ley 21/2018, approvato lo scorso dicembre, sono state varate  misure urgenti in materia di alloggio e di locazione al fine di offrire una maggiore protezione all’inquilino.

Dette misure consistono in puntuali ma significative modifiche di alcune delle normative che concorrono a regolare il sistema delle locazioni.

Vediamo le più importanti.

Modifiche alla Ley de arrendamientos urbanos

Il periodo minimo legale durante il quale l’inquilino può permanere nella stessa casa passa da 3 a 5 anni, addirittura 7 anni se il proprietario è una persona giuridica, e la proroga tacita alla scadenza del termine legale, ossia il rinnovo automatico del contratto laddove locatore o locatario non dichiarino espressamente di non voler rinnovare, si allunga da 1 a 3 anni.

L’importo massimo delle garanzie supplementari alla cauzione eventualmente richieste all’inquilino, quali deposito o avallo bancario, non potrà eccedere il valore di due mensilità se il contratto è di breve durata.


I costi di gestione dell’agenzia immobiliare, così come quelli relativi alla formalizzazione del contratto, saranno interamente a carico dal locatore nel caso in cui si tratti di persona giuridica.

Infine, riguardo all’esecuzione di migliorie alla casa, i lavori potranno avere luogo a fronte di un semplice accordo tra proprietario ed inquilino senza la necessità di firmare un nuovo contratto.

Modifiche alla Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Al fine di ridurre gli oneri fiscali che riguardano il mercato degli affitti, sono stati classificati come esenti dalla suddetta imposta i contratti di locazione immobiliare purché di carattere stabile e permanente.

Modifiche alla Ley reguladora de las Haciendas locales.

L’IBI (Impuestos sobre Bienes Inmuebles) non si ripercuoterà sull’inquilino laddove il padrone di casa sia un Ente Pubblico e contestualmente si tratti di una proprietà classificata come “protetta”, ad esempio nel caso di un immobile di proprietà comunale con un prezzo limitato dalla stessa amministrazione rispetto al mercato immobiliare poiché da destinarsi a soggetti in condizioni economiche svantaggiose.

Modifiche alla Ley sobre propiedad horizontal

È consentito ai condomini porre il veto all’affitto turistico all’interno del proprio stabile a condizione che il diniego sia supportato da almeno 3/5 dei proprietari; si tratta di una misura che si applicherà solo ai nuovi appartamenti turistici e non a quelli esistenti perché non ha carattere retroattivo.

È obbligatorio per i proprietari partecipare alla realizzazione di opere per migliorare l’accessibilità all’edificio (in funzione, ma non solo, di anziani e disabili), nonché disporre sempre a livello condominiale di un fondo di riserva da dedicare a dette opere mai inferiore al 10% dell’ultimo bilancio ordinario.

Modifiche alla Ley de Enjuiciamiento Civil

Nel caso in cui la procedura di sfratto colpisca famiglie classificate come vulnerabili, si applicherà  la sospensione del procedimento per un massimo di 1 mese (2 mesi se il procedente è una persona giuridica) per consentire l’applicazione delle misure ritenute necessarie dai servizi sociali.

Avv. Elena Oldani

Fonti
Decreto-ley 21/2018
Ley 29/1994
Real Decreto legislativo 1/1993
Real Decreto Legislativo 2/2004
Ley 49/1960
Ley 1/2000