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Cosa c’è realmente dietro la recente impennata dei canoni d’affitto?

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Negli ultimi mesi prendendo il caffè al bar, specialmente al Sud dell’isola, si ascoltano moltissime conversazioni sulla difficoltà a trovare case in affitto e del quasi raddoppio, in 5 anni dei canoni anche della larga temporada specie nelle zone turistiche.

Le famiglie straniere o canarie, che per motivi di lavoro scelgono di vivere intorno a Los Cristianos o a Las Americas, sono le più colpite, infatti una casa dotata di tre camere nel Sud non si trova per meno di 800 euro, se si trova; visto che l’offerta in giro è molto scarsa e le proprietà valide rimangono poche settimane sul mercato mentre i padroni di casa chiedono sempre più garanzie…

Ma cosa ha provocato questo collo di bottiglia tra la domanda e l’offerta di alquiler nel Sud di Tenerife?

Una prima risposta la troviamo in un titolo che lessi su LEGGO TENERIFE nei mesi scorsi, a memoria ricordo, “raddoppio della popolazione in tre anni”!

Per comprendere meglio queste tematiche ho avuto la fortuna di intervistare Don Javier Martín Vera, uno dei componenti della Junta directiva dell’ASCAV, l’Associazione Canaria che da circa tre anni è fortemente focalizzata sulle tematiche dell’affitto turistico. Nei colloqui avuti con lui, ho appreso molte informazioni che mi hanno fatto meglio comprendere le dinamiche attuali del mercato immobiliare canario, sia per le vendite sia per il tema degli affitti corta e larga temporada.

Don Javier Martín Vera mi ha fornito questi dati per il periodo 2008-2017, molte isole hanno incrementato la popolazione residente di un 20%, ad esso si somma un forte boom turistico che dal 2010 ha visto aumentare gli arrivi  di un 43%, con più di 4 milioni  di incremento in termini assoluti! Numeri brutali che hanno impattato sul mercato immobiliare che ha visto proporre nuove costruzioni solo per un 0,17%. Vediamo i dati isola per isola:





Lanzarote 133.936 – 164.962 incremento +23,16%

Fuerteventura 94.487 – 118.574 incremento +25,49%

Tenerife 904.529 – 1.021.684 incremento +12,95%

Gran Canaria 839.085 – 926.981 +10,48%

La Palma 86.899 – 95.109 incremento +9,45%

La Gomera 23.215 – 27.340 incremento +17,77%

El Hierro 10.941 – 12.860 incremento +17,54%

Potete immaginare come le zone turistiche hanno visto l’esplosione di questa doppia pressione, nuovi residenti e valanga di turisti, e conversando con Don Javier Martín Vera e analizzando altri grafici siamo arrivati alla conclusione che la maggior parte dei turisti sono andati in hotel a 4 stelle con l’ALL INCLUSIVE e che in percentuale l’affitto di Vivienda Vacacionales è sorprendentemente diminuito dal 2010. Mi spiego meglio l’Alojamento en Alquiler in 6 anni è sicuramente cresciuto però solo 214.138 unità, con una percentuale fortemente inferiore dell’incremento hotelero (circa un 22% rispetto ad un 44%). Poi in percentuale è diminuito dal 12% di turisti accolti nel 2010 a circa un 10% di turisti allocati nei Bnb o nelle case rurali.

Un altro dato interessante sono le case sfitte a Tenerife, secondo l’INE ,” las viviendas vacías en 2011 eran 138.262, y según el informe del Gobierno de Canarias las vivienda vacías en el 2015 eran 61.051.”

Come si vede l’arrivo di persone sull’isola ha dimezzato le case sfitte, il mercato immobiliare è fiorente e molti proprietari hanno preferito vendere piuttosto che affittare. Oggi però molte case rimangono  ancora sfitte, i proprietari preferiscono aspettare l’incremento in conto capitale (l’8% medio negli ultimi anni) che lottare con cattivi pagatori, occupa e possibile deprezzamento delle proprietà dovuto a danni provocati degli inquilini.

Quindi possiamo riassumere che il forte afflusso dei residenti, gli acquisti di tantissimi stranieri anziani che usano le proprietà  solo per la temporada invernale e la lasciano sfitta in estate, i 61.051 appartamenti vuoti che non arrivano sul mercato, sono tra le principali ragioni della scarsità attuale di nuove proprietà in affitto e a prezzi accessibili.

A metà luglio ho incontrato Nicola e Teresa che, volendo trasferirsi a Tenerife per lavorare nell’hosteleria, dopo 10 giorni di ricerche hanno dovuto optare per affittare un appartamento al Nord, a prezzi sì più bassi ma dovendo affrontare la pendolarità, con code mattutine che verso le 8,30 partono addirittura da San Isidro direzione Las Americas.

Tornando alla Vv  Don Javier Martín Vera ha espresso una sua opinione, che la discesa di un 2% in 6 anni, potrebbe essere dovuta all’insicurezza normativa che il settore sta vivendo dal 22 maggio 2015 data del Decreto.

Infatti come mi ha dettagliatamente indicato Javier “ sorprendentemente el Decreto n.113, prohibía el alquiler vacacional en suelos clasificados como turísticos y urbanizaciones mixtas residencial turístico y el alquiler parcial de viviendas o por habitaciones (bed & breakfast) por lo que el 80% de las viviendas vacacionales que en esos momentos existían en Canarias, pasaron a la más absoluta situación de “ilegalidad”.

Anche le due sentenze positive di questi mesi NON hanno cambiato la materia, infatti “ Pero, esto no acaba aquí, a pesar de la contundencia de las sentencias, el Gobierno de Canarias, recurre la misma al Tribunal Supremo Nacional,  en tanto en cuanto, la sentencia esté en el Supremo, prevalecen por tanto las prohibiciones del alquiler vacacional en los suelos turísticos de Canarias y no se permite el Bed & Breakfast.”

Quindi a causa dell’appello del Governo Canario, il decreto 22 maggio 2015 n.113, rimane in vigore con tutte le sue limitazioni e le sue sanzioni.

Non mi rimane che ringraziare Don Javier Martín Vera, con il quale mi sono dato appuntamento per la fine di settembre per informare, con una conferenza dedicata, presso la sede della nostra Associazione, sulle dinamiche dell’affitto vacacional e non en Canarias.

Buon agosto a tutti i lettori

Dott. Riccardo Barbuti

riccardobarbuti@yahoo.it





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