Il subaffitto è una pratica che è cresciuta negli ultimi anni. E’ del tutto legale sempre che siano rispettati alcuni precisi requisiti. Innanzitutto la legge -in questo caso stiamo parlando della L.A.U. Ley de Arrendamiento Urbano- esige il consenso espresso e scritto da parte del proprietario-locatore.
L’inquilino-locatario dovrà poi farsi carico di stipulare un contratto con ciascun subaffittuario che occuperà le stanze della casa, specificando le aree affittate e le regole di convivenza.
La sublocazione dovrà avere la stessa durata del contratto di locazione firmato tra proprietario e locatario e, ancora più importante, la somma di quanto fatto pagare per ciascun contratto di subaffitto non potrà superare il prezzo di affitto totale pagato dal locatario stesso (la finalità è chiaramente impedire al locatario di trarre profitto a scapito della proprietà di qualcun altro).
Infine, l’inquilino-locatario dovrà continuare a vivere nell’appartamento congiuntamente con i subaffittuari; in caso contrario, non si tratterebbe di sublocazione ma di cessione di contratto di affitto, una figura contrattuale che richiede requisiti distinti e comporta diverse conseguenze legali.
Chiarito ciò che si dovrebbe fare, che succede se l’inquilino-locatario decide invece di affittare abusivamente?
Dal punto di vista contrattuale, se il proprietario scopre il subaffitto non autorizzato può chiedere la risoluzione immediata del contratto, unitamente al risarcimento degli eventuali danni provocati all’immobile; poco importa che siano stati provocati da un subaffittuario, l’inquilino-locatario rimane formalmente l’unico responsabile.
Se poi l’inquilino-locatario decidesse di subaffittare le stanze dell’appartamento a turisti, violerebbe oltre alla L.A.U. anche la vigente normativa relativa all’affitto turistico –Decreto 113/2015- con la conseguente applicabilità di multe che possono arrivare a 60.000 euro.
Dal punto di vista fiscale, il locatario che riceve uno o più affitti senza dichiararli sta anche defraudando Hacienda con possibili conseguenti sanzioni che possono variare tra il 50% e il 150% di quanto non è stato dichiarato, a seconda che Hacienda consideri la mancata dichiarazione come infrazione lieve, grave o molto grave.
Avv. Elena Oldani
