Le ragioni giuridiche che impediscono alla Spagna di limitare la vendita di case agli stranieri
La regione italiana dell’Alto Adige, al confine con Svizzera e Austria, ha introdotto a partire dal 2020 una normativa che limita l’acquisto di seconde case da parte di non residenti, impedendo loro di acquistare immobili per uso vacanziero nelle zone a forte pressione abitativa.
Una misura che richiama da vicino le intenzioni del Governo delle Canarie, il quale da tempo cerca di contenere l’interesse crescente degli stranieri verso la proprietà immobiliare nell’Arcipelago.
Nel marzo scorso, il presidente del Governo canario Fernando Clavijo ha annunciato un’offensiva politico-giuridica con l’obiettivo di introdurre restrizioni simili.
Tuttavia, uno degli ostacoli principali risiede nelle normative dell’Unione Europea, che non consentono di impedire ai cittadini comunitari di acquistare un’abitazione all’interno del territorio UE.
Il caso Alto Adige: tutela del territorio e dei residenti
Perché allora in Alto Adige è stato possibile?
La risposta sta nella natura della normativa adottata.
La misura è stata introdotta per tutelare una rinomata area turistica, dichiarata Patrimonio dell’Umanità dall’Unesco nel 2009, e si applica a 25 comuni e 26 frazioni.
Le nuove costruzioni e le trasformazioni edilizie devono essere destinate esclusivamente a residenti, ovvero persone che vivono stabilmente nel territorio da almeno cinque anni o che vi lavorano.
Inoltre, dal 2025, con la riforma “Abitare Alto Adige”, la Provincia autonoma ha ulteriormente rafforzato queste limitazioni, estendendole a tutto il territorio provinciale e prevedendo vincoli di destinazione fino a 20 o 30 anni, a seconda dei casi.
Anche altri Paesi — come Malta, Finlandia, Croazia o Danimarca — prevedono restrizioni all’acquisto di immobili da parte di stranieri.
Tuttavia, queste limitazioni sono possibili solo perché sono state previste esplicitamente al momento della loro adesione al Trattato dell’Unione Europea.
Tali Stati, infatti, al momento della firma dei trattati di adesione, hanno negoziato delle clausole di salvaguardia che permettono di introdurre limiti al libero acquisto di immobili da parte di cittadini stranieri, pur rimanendo formalmente all’interno del mercato unico.
Nel caso della Spagna, invece, al momento dell’ingresso nell’allora Comunità Economica Europea nel 1986, non venne richiesta né inserita alcuna deroga di questo tipo.
Di conseguenza, oggi non dispone degli stessi margini normativi.
Ogni eventuale restrizione alla compravendita di case da parte di stranieri deve quindi rispettare integralmente i principi della libera circolazione dei capitali e della non discriminazione, cardini del diritto dell’Unione Europea.
Questo vincolo giuridico rende più complesso per territori come le Canarie adottare misure restrittive analoghe a quelle presenti in altri Stati membri.
La chiave giuridica: evitare la discriminazione
Secondo Frédéric Mertens, professore presso il Dipartimento di Giurisprudenza dell’Università Europea, le Canarie potrebbero trovare una via legale per limitare l’acquisto di immobili da parte degli stranieri, a patto che non vengano colpite specifiche nazionalità dell’UE.
In Alto Adige ha funzionato proprio perché la normativa non era discriminatoria verso una singola nazionalità europea.
Se fosse stata rivolta solo contro, ad esempio, austriaci o tedeschi, avrebbe sollevato problemi a livello comunitario.
Il professore aggiunge inoltre che, se una norma fosse indirizzata a cittadini extraeuropei, come russi o statunitensi, non risulterebbe incompatibile con il diritto comunitario.
Il caso delle Baleari e le alternative possibili
Un esempio opposto è quello delle Isole Baleari, dove la proposta di limitazione si è arenata proprio perché mirava esplicitamente ai cittadini tedeschi, violando il principio di non discriminazione sancito dai trattati europei.
Tuttavia, secondo Mertens, esistono vie alternative.
Una di queste consiste nel limitare il numero di abitazioni destinate all’uso turistico, come già sta tentando di fare da alcuni mesi il Governo delle Canarie.
Esiste anche una possibilità più remota ma giuridicamente prevista, ovvero introdurre restrizioni per motivi di sicurezza pubblica.
Conclusione
La sfida per le Canarie, dunque, è individuare una formula giuridica solida e neutra, capace di preservare il diritto alla casa per i residenti senza incorrere in sanzioni o ricorsi per discriminazione.
Una via stretta, ma non del tutto preclusa.
Di Italiano alle Canarie
